Bizony lehetnek buktatói az ingatlan vásárlásnak –mi kerüljön az ingatlan adásvételi szerződésbe

Bizony lehetnek buktatói az ingatlan vásárlásnak –mi kerüljön az ingatlan adásvételi szerződésbe
2020.04.02.

Az adásvételi szerződés csak ügyvéd vagy közjegyző közreműködésével köthető meg, sajnos más formában nem lesz érvényes és hiteles. Hiába írja le tehát az eladó és a vevő a szerződés valamennyi feltételét, ha a szerződést nem ellen jegyzi ügyvéd, vagy nem foglalja közokiratba egy közjegyző, a földhivatal tuti el fogja utasítani a bejegyzési kérelmet.

Egy adott Ingatlan vásárlásának esetén az ingatlan adásvételi szerződés megkötése sok embernek egyszerűnek tűnhet. Megállapodtunk a vételárban, a kifizetés napjában és ezt mind rögzítettük is, mikor történik és milyen állapotban, milyen felszereltséggel vehetjük át az adott ingatlant, már csak teljesíteni, betartani kell a leírtakban foglalt kötelezettségeket. Ellenben nem mindegy, mi kerül az ingatlan szerződésbe, tehát a megállapodott feltételeket hogyan és miként fogalmazzuk meg, ugyanis ezek lesznek azok fontos pontok, amelyeket szükség esetén akár jogilag ki is kényszeríthetünk, emellett a jogszabályokban előírt kötelező tartalmi elemek és formaiságok hiánya is az ingatlan tulajdonjog megszerzését hiúsíthatja meg.

Kötelező!

Az első és legfontosabb szabály!

Az adásvételi szerződés csak ügyvéd vagy közjegyző közreműködésével köthető meg, sajnos más formában nem lesz érvényes és hiteles. Hiába írja le tehát az eladó és a vevő a szerződés valamennyi feltételét, ha a szerződést nem ellen jegyzi ügyvéd, vagy nem foglalja közokiratba egy közjegyző, a földhivatal tuti el fogja utasítani a bejegyzési kérelmet.

Tartalmi elemek, amelyek nem maradhatnak ki!

A földhivatal továbbá akkor is elutasítja a kérelmet, ha a szerződés nem tartalmazza az eladó és a vevő jogszabályban meghatározott személyes adatait, mint pl; a név, személyi szám, lakcím,  adóazonosító jel, állampolgárság, (32.§ (1) bekezdés), illetve az ingatlan pontos megjelölését. Az ingatlan címe NEM elegendő, nagyon fontos, hogy a helyrajzi számot is olvashatóan tüntessük fel. Az ingatlan szerződésbe mindig a tulajdoni lapon szereplő címet írjuk hiszen előfordulhat ugyanis pl; saroktelkeknél, hogy a bejárat és a házszám egyáltalán nem arra az utcára vagy útra nyílik, amely a tulajdoni lapon az ingatlan címeként fel van tüntetve.

Az ingatlan pontos megjelölése mellett fontos azt is rögzíteni, hogy az eladó milyen arányban tulajdonosa az ingatlannak pl; 1/1, 1/2, 10/100 stb.), és ennek megfelelően milyen tulajdoni hányad az ingatlan adásvétel tárgya. Ugyanis amennyiben nem az ingatlan 1/1 tulajdoni hányadát vásároljuk meg, tehát vannak tulajdonostársak is, az elővásárlási jogról is fontos rendelkezni.

Elővásárlási jogról való lemondás

Ha egy ingatlannak több tulajdonosa van, és nem minden személy adja el a tulajdoni hányadát, a tulajdonostársaknak meg kell állapodni az elővásárlási jog gyakorlásáról írásban. Annak a tulajdonostársnak, aki az ingatlant értékesíti, meg kell kérdeznie a többieket arról, hogy ők meg akarják-e venni a tulajdoni hányadát (részét), és csak akkor adhatja el külső, nem tulajdonostárs személynek, ha a válasz egyértelműen nemleges. Az adásvételi szerződéshez mellékelni kell a tulajdonostársak elővásárlási jogról való lemondó nyilatkozatát – ezt vevőként fontos, hogy még szerződéskötés előtt elkérjük.

Elővásárlási jog alól való kivétel

Van azonban olyan eset pl; garázs vásárlásánál gyakori), hogy maga a garázs egy ingatlan, önálló helyrajzi számmal, amelynek sok tulajdonosa van, és mindenki a beállóhelyének megfelelő nagyságú tulajdoni hányaddal rendelkezik. Ez esetben elég nehéz lenne, ha minden olyan alkalommal, amikor valaki a parkolóhelyét kívánja eladni, be kellene kérnie akár több száz tulajdonostárs lemondó nyilatkozatát. Ezekre az esetekre azonban a törvény egy kivételt fogalmazott meg: ha a tulajdonostársak nagy száma miatt az elővásárlási jogról lemondó nyilatkozatok beszerzése nem lehetséges és erre az adásvételi szerződés hivatkozik, a földhivatal a tulajdonjog bejegyzés feltételként nem fogja megkívánni a tulajdonostársak lemondó nyilatkozatát.

Az ingatlan vételár megfizetése

Ha rögzítettük az ingatlan adatait, a következő fontos és nem elvetendő kérdés maga az ingatlan vételár összege, és annak a leírtak szerinti megfizetése. A legjobb esetben az ingatlan vételár teljes összegének megfizetése a szerződés megkötésekor azonnal megtörténik, az ilyen ingatlan adásvétel azonban elég ritka, főleg a nagyobb értékű ingatlanoknál. A leggyakoribb eset, amikor a teljes összeg csak a szerződéskötést követő bizonyos idő elteltével áll az ingatlan vásárló rendelkezésre – akár úgy, hogy saját pénzét felszabadítja, akár, hogy az ingatlan vásárláshoz kölcsönt vesz igénybe. Mindkét esetben egy bizonyos halasztott fizetésről beszélünk.

Jöhet a foglaló

Halasztott fizetésnél az ingatlan szerződéskötéskor a gyakorlatban csak 1, az eladó és a vevő által megállapodott összeg megfizetése történik meg, amellyel a vevő kifejezi és biztosítja az ingatlan vételi szándékának komolyságát. Ezt hívják foglalónak. A foglaló összege bár leggyakrabban 10-20%, bár ezt semmilyen törvényi szabályozás nem írja elő, tehát a foglaló bármilyen összeg lehet, ez szintén a felek együttes megbeszélésén múlik.

Halasztott fizetés esetén a szerződésben olyan jogi megoldást kell alkalmazni, amely mind az ingatlant eladó, mind a vevő érdekét egyformán védi. A vevőnek ugyanis az az érdeke, hogy a szerződés a megkötést követően azonnal a földhivatalhoz kerüljön, hogy a kérelem minél előbb széljegyre kerüljön, tehát más személy jogokat vagy terheket ne jegyezhessen rá be. Az eladónak ellenben az az érdeke, hogy a tulajdonjoga mindaddig fennmaradjon, míg a teljes vételár kifizetése nem történik meg.

Tulajdonjog függőben tartása vagy fenntartása

A fent leírt problémára nyújt megoldást a széljegy elintézésének függőben tartása. A szerződő felek kérhetik a földhivatalt az adásvételi szerződésben, hogy egy maximum hat hónapos időtartamig ne intézze el a kérelmet, tehát ne jegyezze be az ingatlan vásárló tulajdonjogát. Ez az időszak arra szolgál, hogy a vevő a teljes vételárat megfizesse. A széljegy elintézésének függőben tartása ez esetben a többi, később benyújtott kérelem elintézését is visszatartja, tehát kizárt, hogy az ingatlan vásárló elől valaki megszerezze az adott ingatlant. Ha a vevő hat hónap alatt mégsem tudja a vételárat megfizetni, a földhivatal egyszerűen törli a tulajdonjog bejegyzési kérelmet, mint széljegyet a tulajdoni lapról, és az eladó ismét áruba bocsájthatja az adott ingatlant

Amennyiben a felek hat hónapnál hosszabb fizetési határidőben állapodnak meg, a tulajdonjog fenntartás jelenthet megoldást. Ebben az esetben a szerződő felek a szerződésben rögzítik, hogy a vevő jogosult a szerződést a földhivatalhoz benyújtani, a földhivatal azonban csak a tulajdonjog fenntartásának tényét jegyzi be, a tulajdonos személye azonban változatlan marad mindaddig, míg a vevő nem teljesít a kifizetést.

Biztosítani kell mindkét esetben, hogy ha a vevő végül kifizeti a teljes vételárat és ezt igazolni is tudja, az eladó már ne gondolhassa meg magát a tulajdonjog átruházását illetően. Erre szolgál a tulajdonjog bejegyzési engedély – amely szintén az adásvételi szerződés kötelező tartalmi eleme, de külön okiratban is megadható. Halasztott fizetés esetében a gyakorlat úgy működik, hogy az eladó már a szerződéskötéskor egy külön nyilatkozatban aláírja a tulajdonjog bejegyzési engedélyt, ezt az ügyvéd letétbe veszi, és csak akkor adja be a földhivatalba, ha az eladó vagy a vevő igazolja, hogy a teljes ingatlan vételár megfizetése megtörtént.

Vételárat hova kell fizetnünk?

Az ingatlan vételár kifizetése legtöbbször az ingatlant eladó bankszámlájára történik, amelyet pontosan rögzíteni kell a szerződésben. Ugyanakkor vannak esetek, hogy az eladó más személy tulajdonában lévő bankszámlát jelöl meg. Ilyenkor az ingatlan adás vételi szerződésben le kell írni, hogy kinek a nevén van a bankszámla, továbbá az eladónak nyilatkoznia kell arról is, hogy a megjelölt bankszámlára történő kifizetést úgy tekinti, mintha neki közvetlenül fizették volna meg a vételárat.

Amennyiben az ingatlanon jelzálogjog van

A szerződő felek megállapodhatnak úgy is, hogy a vevő közvetlenül a jogosult banknak utalja a vételárat. Ilyen esetben fontos, hogy a banktól előre megkérjük azt a nyilatkozatot, amely a kifizetés napján aktuális tartozás összegét tartalmazza, és a vevőnek ezt kell megfizetnie – a meghatározott napon – az ingatlant eladó felé.

Ritkán, de előfordul, hogy az eladó készpénzben kéri az ingatlan vételár megfizetését. Ilyen esetben nagyon fontos, hogy az eladóval egy nyilatkozatot írassunk alá, miszerint a vételárat átvette, és ezt lehetőség szerint az ügyvédünk irodájában tegyük meg, aki a nyilatkozatot azonnal ellen jegyzi. Az ügyvéd által ellenjegyzett nyilatkozat ugyanis teljes bizonyító erejű, így az ingatlant eladó később nem mondhatja, hogy a vételárat a vevő nem fizette meg. Nagyon sok buktató van tehát egy ingatlan adásvételi szerződés megfogalmazásában, és jobb, ha nem hibázunk, mert nagy árat fizethetünk érte és oda lehet álmaink otthona. Természetesen egy hozzáértő ügyvéd és ingatlanközvetítő (akinek erre szakosodott ügyvédi háttere is van) ezekkel a szabályokkal tisztában van, azonban nem árt, ha mi is tudjuk, milyen eszközökkel védhetjük a jogainkat, és mikre kell figyelni ahhoz, hogy az adásvétel mindkét fél kölcsönös megelégedettségével áruljon. Amennyiben nem szeretné ezt az idegőrlő és igen nagy odafigyelést igénylő procedúrát végig járnia, keressen fel és segítek.

Érdeklődés: +36 30 442 3586
info.rusrielt@gmail.com
https://rusrielt.hu

blog kep rusrielt ingatlankozvetites

Vissza
Amennyiben az oldal működésével kapcsolatosan elírást, vagy hibát szeretne bejelenteni, kérjük kattintson ide ide kattintva>>>.
Kapcsolat

info@rusrielthungary.hu

Budapest

Kövessen minket